В реальной жизни, конечно, эта чистая в теории доска не всегда так уж чиста. Иногда, помимо лестниц и лифтов, здесь есть другие фиксированные на уровне земли объекты. На территории некоторых массивов расположены школы, социальные учреждения, церкви. Кое-где попадаются большие деревья, которые по возможности следует сохранить; порой (очень редко!) имеется участок под открытым небом, который достаточно хорошо служит людям и достаточно своеобразен, чтобы его оставить. Территории более новых массивов — особенно построенных после 1950 года — автоматически являются, если посмотреть на них подобным образом, намного более чистыми досками, чем территории старых массивов. Причина в том, что дизайн жилых массивов чем дальше, тем больше становился рутинным втыканием все более высоких башен во все более пустые участки.
На этой доске необходимо спроектировать новые улицы — реальные улицы, на которых возникнут здания и новые способы использования, а не «променады», проложенные сквозь пустые «парки». Кварталы, образованные этими улицами, должны быть маленькими. Разумеется, нужны будут небольшие публичные парки, спортивные и игровые площадки, но только в таком количестве и в таких местах, чтобы оживлённые, активно используемые новые улицы обеспечивали их безопасность и посещаемость.
На расположение этих новых улиц будут влиять два главных физических фактора. Во-первых, они должны хорошо стыковаться с ближними улицами вне пределов массива, ведь наша главная цель — сшить массив с его окружением (важной частью задачи будет перепланировка пограничных улиц как таковых и их обогащение новыми способами использования со стороны массива). Во-вторых, новые улицы должны вписываться в систему, которую составляют немногие фиксированные объекты на территории массива. Многоквартирные дома, которые мы представили себе парящими над землёй, прикреплёнными к ней только лифтовыми шахтами и лестницами, могут стать уличными зданиями, чьи первые этажи перепрофилированы для уличного использования; или же, если улица «прошла мимо», доступ к ним может быть обеспечен с помощью коротких ответвлений от неё, проложенных между выходящими на неё новыми зданиями. В любом случае существующие башни будут теперь возвышаться там и сям над новыми улицами, над новыми строениями, над новым городом, который будет лежать вокруг них. Разумеется, будет, как правило, невозможно спланировать новые улицы, хорошо вписывающиеся в городское окружение и в систему сохраняемых объектов внутри участка, так, чтобы они образовывали прямоугольную регулярную сетку. Как и в случае новых улиц, прокладываемых через слишком длинные кварталы, они, скорее всего, будут иметь изгибы, выпуклости, вогнутости и Т-образные стыки. Что ж, тем лучше (почему — я объяснила в предыдущей главе).
Какого рода новые уличные способы использования и выходящие на улицу здания здесь возможны?
Главной целью должно быть привнесение способов использования, отличных от проживания, поскольку бедность смеси способов использования — как раз одна из причин омертвения, опасностей и простого неудобства, с которыми приходится бороться. Эти новые способы использования могут занимать целые здания по сторонам новых улиц, могут — только их первые этажи или полуподвалы. Наиболее ценны трудовое использование почти любого рода, а также вечернее использование, общая коммерция и торговля, особенно если они будут привлекать многих людей из-за прежних границ массива.
Обеспечить подобное разнообразие не так-то легко, потому что здания на новых улицах внутри бывшего массива будут серьёзно отягощены экономически из-за своей общей новизны, то есть из-за почти полной возрастной однородности застройки. Поистине это очень тяжёлое бремя, от которого нет идеального способа избавиться. Это одна из проблем, которые мы наследуем, наследуя массивы. Однако есть несколько способов минимизировать ущерб.
Один из Них (возможно, самый многообещающий) — пользоваться, помимо прочего, услугами передвижных торговцев с тележками, не нуждающихся в зданиях. Это частичная экономическая замена отсутствующим торговым площадям в старых строениях с низкими накладными расходами.
Уличные участки, специально отводимые для такой торговли, можно сделать притягательными, интересными, полными жизни и благодаря дешевизне они будут отлично стимулировать перекрёстное использование. Более того, они могут выглядеть восхитительно. Архитектор из Филадельфии Роберт Геддес спроектировал интересный участок для торговли с тележек на новой торговой улице в этом городе, которую предполагается создать. Согласно условиям задачи, этим участком должна стать рыночная площадь, расположенная по другую сторону улицы от небольшого общественного здания и ограниченная с боков стенами магазина и многоквартирного дома; с тыльной стороны, однако, площадь, уходящая в глубину на полквартала и примыкающая к паркингу, ничем не ограничена. Геддес предложил в качестве «задника» привлекательный, но экономичный сарай для хранения тележек в неторговые часы.
Подобные сараи для тележек можно не только использовать для дизайна открытых торговых участков внутри массивов, но и строить вдоль прокладываемых в них новых улиц.
Уличная торговля может стать прекрасным привлекающим взгляд элементом Т-образных стыков и уличных поворотов. Как я уже писала, то, что бросается в глаза, во многом определяет общий характер уличной картины и впечатление от неё. Одна из трудных визуальных проблем, которые придётся решать в ходе спасения массивов, в том, чтобы такие места имели достаточно живой и городской вид. Предстоит преодолеть очень большую унылость и визуальную монотонность.
Другой возможный способ уменьшить трудности, создаваемые общей новизной застройки, основан на тактике гарантированной квартплаты, о которой шла речь в главе ту. Такие здания можно возводить на внутренних улицах массива, как и на любых других городских улицах. Следует, однако, определить тип застройки: либо ленточная, либо двойные дуплексы (один дуплекс на другом — всего четыре этажа). Подобно тому, как сплошные ленты старых домов из бурого песчаника доказали свою способность приспосабливаться к самым разным городским способам использования и их комбинациям (обычно одно-два здания целиком или даже один-два этажа целиком), точно так же и эти небольшие, одинаковые в основе своей дома будут гибкими в этом плане. С самого начала это будет хороший резервуар перепрофилирования.
Ещё одну возможность предложила архитектурная фирма Perkins & Will, работающая в Чикаго и Уайт-Плейнс. Выполняя заказ нью-йоркского социального учреждения Юнион Сеттлмент, она выдвинула ряд новых идей в области дизайна государственных жилых массивов.
В числе её предложений — четырехэтажные многоквартирные дома на столбах с открытым цокольным этажом на уровне земли или с углублённым на четыре фута «полуподвалом»; одна из целей — создание дешёвого пространства для торговли и иных видов деятельности. Углублённый вариант позволяет располагать нижние квартиры на высоте полуэтажа, а не целого этажа; такой подход, помимо экономичности, сулит хорошее уличное разнообразие, поскольку магазины и мастерские в полуподвалах, куда с улицы ведут вниз несколько ступенек, зачастую популярны и привлекательны.
Наконец, ещё одна возможность — выбирать для возведения некоторых из уличных построек дешёвые и временные варианты (откуда вовсе не следует, что постройки должны быть уродливыми), снижая накладные расходы на самой трудной в экономическом плане стадии и имея в виду со временем, когда экономические успехи сделают это практичным, построить на данном месте нечто более солидное. Правда, этот подход не столь многообещающ, как другие, потому что здания, построенные с тем расчётом, чтобы прослужить пять-десять лет, должны, как правило, быть построены так, чтобы прослужить ещё намного дольше. Существенно сэкономить на точно запрограммированном износе здания не так-то легко.
Все жилые массивы с высокими зданиями очень неудобны в отношении присмотра за детьми, и даже после окончания работ по спасению массива за детьми все равно невозможно будет присматривать с высоких этажей так, как присматривают за ними из окон, когда они играют на нормальных городских тротуарах. Это одна из причин настоятельной необходимости в том, чтобы взрослые интенсивно циркулировали во всякое время дня во всех общественных местах на уровне земли, чтобы был распространён мелкий бизнес со свойственным ему повышенным вниманием к закону и порядку, чтобы действовали и другие публичные персонажи, чтобы на улицах шла активная, интересная жизнь, за которой наблюдало бы достаточное число глаз по крайней мере из окон первых трёх-четырёх этажей, имеющих наиболее важное значение для присмотра.
Одна из градостроительных иллюзий, связанных с проектированием массивов, состоит в мнении, будто массивы не подчиняются общим экономическим закономерностям городского землепользования. Конечно, благодаря субсидиям и праву на отчуждение можно избежать финансовой необходимости в хорошей экономической среде для городской коммерции и иной деятельности. Но одно дело — обойти финансовую проблему, другое — уклониться от следования базовым экономическим принципам. Территории массивов, разумеется, столь же зависимы от интенсивности использования как все прочие элементы городской географии, и, чтобы иметь эту интенсивность, они должны располагать хорошей экономической средой. Насколько эта среда хороша, зависит, среди прочего, от новых мер и новых смесей способов использования на территории бывшего массива и от того, успешно ли идут постепенный подъем массива из трущобного состояния и диверсификация его населения изнутри. Но это зависит также и от того, насколько хорошо окружающие массив территории генерируют разнообразие и перекрёстное использование.
Если вся городская зона как целое, включая территории бывших массивов, начнёт жить, развиваться и выходить из трущобного состояния, то не связанные с проживанием способы использования на этих территориях в конце концов смогут приносить хорошую прибыль. Но эти территории с самого начала отягощены таким бременем и столь многое на них необходимо создавать с нуля, что для их спасения понадобятся серьёзные государственные средства. Сама перепланировка и новый дизайн территорий потребуют денег, а помимо них — немалых затрат времени и воображения, поскольку на этот раз к делу никак нельзя подходить шаблонно, не понимая толком, что делается и зачем; денег потребуют прокладка новых улиц и обустройство различных общественных мест; и наконец, вероятно, нужно будет субсидировать по крайней мере часть нового строительства.
Независимо от того, останутся ли уже существующие здания в собственности жилищных органов, новые улицы и новые способы использования, включая новые жилые дома, не могут быть собственностью и предметом ответственности этих органов, поскольку это порождало бы неуместную и политически невозможную конкуренцию между ними и частными домовладельцами. Не следует возлагать на эти органы и задачу сращивания их старых вотчин с тканью вольного города: к решению этой задачи они ни в коей мере не приспособлены. Земля была взята и передана этим органам государством. Оно же может взять её у них обратно и перепланировать, а затем продать участки под строительство или сдать их в долговременную аренду. Определённые территории должны, разумеется, перейти в ведение городских управлений, отвечающих за парки, улицы и т. д.
Помимо физических и экономических усовершенствований на уровне земли, подобных предложенным выше, спасение государственного жилья потребует и некоторых других перемен.
Коридоры обычного жилого здания башенного типа для малообеспеченных похожи на коридоры из кошмарного сна: они тускло освещены, узки, вонючи, слепы. Они кажутся ловушками, да и являются ими. Таковы же и лифты, поднимающие тебя к ним. Именно эти ловушки подразумевают люди, когда говорят: «Куда переезжать? Куда угодно, только не в массив! У меня же дети. У меня несовершеннолетние дочери». Много писали о том, что дети мочатся в лифтах жилых массивов. Это, конечно, неприятная проблема: тут и запах, и коррозия механизмов. Но это, вероятно, самое невинное из злоупотреблений самообслуживаемыми лифтами в массивах. Ужас, который эти лифты внушают людям, имеет гораздо более серьёзные причины.
ebooksa