Рассуждая теоретически, можно было бы предположить, что концентрированная человеческая масса, необходимая для генерации разнообразия в городской округе, может существовать либо при достаточно высокой плотности жилых единиц, либо при более низкой их плотности, но в условиях перенаселённости. Количество людей на данной территории в обоих случаях одинаково. Но в реальной жизни результаты оказываются разными. Если достаточное число людей проживает в достаточном числе жилищ, может создаваться разнообразие и у людей может развиваться привязанность к своей уникальной местной смеси без того разрушительного противодействия, какое неизбежно оказывает перенаселённость домов, квартир и комнат. Когда и людей, и жилищ достаточно, разнообразие и его притягательные свойства соединяются со сносными жилищными условиями, и поэтому большее количество горожан, получающих возможность выбора, остаётся на месте.
В нашей стране перенаселённость жилищ почти всегда сопутствует бедности или дискриминации и является одним из многих тяжёлых, приводящих в бешенство или уныние обстоятельств, которые переживают люди либо очень бедные, либо дискриминируемые по части местожительства, либо и те и другие. Между прочим, перенаселённость при низкой плотности может быть даже более угнетающей и разрушительной, чем при высокой, потому что низкая плотность не обеспечивает интенсивной общественной жизни как способа отвлечься и переключиться, а также как способа борьбы политическими средствами с несправедливостью и пренебрежением.
Скученность ненавидит каждый, и те, кому приходится её испытывать, ненавидят её больше всех. Почти никто не идёт жить в перенаселённую квартиру по собственному выбору. А вот на участках с высокой плотностью жилищ люди часто селятся по собственному выбору. Перенаселённые участки — как с низкой плотностью жилых единиц, так и с высокой — это обычно такие участки, которые не добились успеха, когда на них, не испытывая перенаселённости, обитали люди, имеющие выбор. Эти люди уехали, и на смену им явились те, у кого нет большого выбора. Участки, решившие со временем проблему перенаселённости или не допускавшие её возникновения в течение нескольких поколений, — это, как правило, те участки, что добились успеха и способны завоёвывать и сохранять за собой верность людей, имеющих выбор. Наши колоссальные городские «серые пояса» со сравнительно низкой плотностью жилищ, загнивающие и пустеющие или загнивающие и испытывающие перенаселённость, — красноречиво говорят о типичной несостоятельности низкой плотности жилых единиц в крупнейших городах.
Какова оптимальная плотность жилых единиц в большом городе?
Ответ будет в чем-то сходен с ответом Линкольна на вопрос: «Какой длины должны быть у человека ноги?» Такой, чтобы доставать до земли, ответил Линкольн.
Сходным образом, вопрос об оптимальной плотности жилых единиц — вопрос функционирования. Его невозможно решить, основываясь на абстрактных соображениях о количестве земли, которое в идеале следовало бы отвести такому-то числу людей (живущих в некоем покладистом, воображаемом обществе).
Плотность слишком мала или слишком велика, когда она не помогает, а мешает городскому разнообразию. Этот дефект функционирования и есть причина того, что она слишком мала или слишком велика. Нам стоило бы смотреть на плотность примерно так же, как мы смотрим на калории и витамины. Правильная доза потому правильная, что она хорошо работает. В разных случаях она будет разной.
Давайте начнём с нижнего конца шкалы плотности и постараемся в общих чертах понять, почему плотность, которая хороша в одном месте, может быть плоха в другом.
Очень низкая плотность (шесть жилых единиц или меньше на акр чистой площади под жилыми строениями) может быть хороша для пригородов. Размер участков при такой плотности может составлять в среднем 70 на 100 футов или больше. Бывает в пригородах, конечно, и более высокая плотность; когда она равняется десяти жилым единицам на акр, средний размер участков может быть, скажем, 50 на 90 футов, что довольно-таки тесно для пригородной жизни, однако при разумной планировке участков, хорошем дизайне и по-настоящему пригородном расположении из этого все же может получиться пригород или некое его подобие.
При плотности от десяти до двадцати жилых единиц на акр мы имеем своего рода полупригород[39], либо состоящий из отдельных домов или домов на две семьи на маленьких участочках, либо застроенный по ленточному принципу домами приличных размеров с относительно просторными дворами или лужайками. Хотя подобные территории чаще всего довольно скучны, они могут быть жизнеспособными и безопасными, если отъединены от городской жизни — например, если они расположены за окраиной большого города. Тут не будет ни городского оживления, ни публичной жизни (плотность населения для этого слишком мала), и не будет тротуарной безопасности в городском понимании. Но порой такая территория в этом и не нуждается.
Однако в долгосрочном плане окружающее город кольцо с такой плотностью сулит большие неприятности: его ждёт судьба «серого пояса». По мере того как город продолжает расти, эти полупригороды теряют те свойства, что делают их относительно привлекательными и функциональными. Постепенно обволакиваемые городом, они, конечно же, утрачивают былую географическую близость к подлинным пригородам и к сельской местности. Мало того, они утрачивают защищённость от людей, которые по экономическим или социальным параметрам не вписываются в частную жизнь их обитателей, и на эти пояса начинают распространяться специфические проблемы городской жизни. Проглоченные большим городом, погруженные в обычные для него проблемы, они лишены городской жизненной силы, позволяющей с этими проблемами справляться.
Короче говоря, для средней плотности в двадцать жилых единиц на акр или меньше имеется обоснование, и существование таких территорий может быть вполне оправданно, если они не составляют повседневную и неотъемлемую часть большого города.
А вот при плотности, превышающей полупригородную от реальностей городской жизни редко можно уйти — даже на короткое время.
В больших городах (которые, как я уже писала, лишены местной самодостаточности, свойственной малым городам) плотность в двадцать единиц на акр или выше означает, что многие люди, географически живущие рядом, — совершенно чужие друг другу и навсегда таковыми останутся. Кроме того, чужаки из других мест с лёгкостью могут здесь появляться, потому что другие участки с такой же или более высокой плотностью находятся совсем близко.
Как только полупригородная плотность оказывается превышена или пригородная зона поглощена городом, происходит довольно резкая перемена. Возникает городская территория совсем иного рода — территория, где необходимо делать самые разные повседневные дела и делать их самыми разными способами, территория, лишённая плюсов одного типа, но потенциально имеющая плюсы другого типа. С этого момента территория начинает нуждаться в городской жизненной энергии и в городском разнообразии.
К сожалению, однако, плотность, достаточно высокая, чтобы принести с собой проблемы, присущие крупному городу, совершенно недостаточна, чтобы помочь возникновению городской жизненной энергии, безопасности, удобства и интереса. Поэтому между той точкой шкалы, где утрачиваются характер и функции, свойственные полупригороду, и точкой, за которой могут генерироваться живое разнообразие и публичная жизнь, лежит диапазон городской плотности, который я называю промежуточным. Он не годится ни для пригородной, ни для городской жизни. Как правило, он порождает только проблемы.
Промежуточный диапазон по определению простирается вверх до той точки, где может начать цвести подлинно городская жизнь и могут начать действовать её конструктивные силы. Эта точка повсюду разная. Она разная для разных городов, она разная и внутри одного города в зависимости от того, какую помощь жилища получают от других первичных способов использования и от пользователей, привлекаемых извне живостью или уникальностью района.
Такие районы, как Риттенхаус-сквер в Филадельфии и Норт-Бич-Телеграф-Хилл в Сан-Франциско (оба они извлекают огромную выгоду из богатых смесей способов использования, привлекающих людей извне), очевидным образом могут жить полнокровной жизнью при плотности приблизительно в то жилых единиц на акр чистой площади. С другой стороны, для Бруклин-Хайтс этого явно недостаточно. На тех его участках, где средняя плотность падает до этой величины, падает и жизненная энергия[40].
Я знаю только один полнокровный городской район с плотностью существенно ниже 100 жилых единиц — чикагский Бэк-оф-де-Ярдз. Он является исключением благодаря тому, что сумел добиться политических благ, каких обычно позволяет добиться только высокая концентрация. При промежуточной плотности в нем тем не менее достаточно людей, чтобы район имел вес в масштабах всего города: его реально функционирующая территория простирается куда дальше географически, чем у других районов, и он использует весь свой политический потенциал для достижения своих целей с необычайным умением и твёрдостью. Но даже Бэк-оф-де-Ярдз в какой-то мере страдает от зрительного однообразия, от мелких повседневных неудобств и испытывает практически неизбежный при промежуточной плотности страх перед незнакомцами, которые выглядят слишком чужими. Постепенно Бэк-оф-де-Ярдз повышает внутри себя плотность благодаря естественному внутреннему приросту населения. Подобный постепенный рост плотности никоим образом не уменьшает социальных и экономических преимуществ района. Наоборот, он их увеличивает.
Если попытаться дать функциональный ответ на вопрос о том, где кончается промежуточная плотность, можно сказать, что район выходит из промежуточного диапазона, когда его земля, отведённая под строения, заселяется так плотно, что обеспечивает хорошее первичное разнообразие, которым порождается цветущее, полнокровное вторичное разнообразие. Плотность, которая обеспечивает этот результат в одном месте, может быть недостаточна в другом.