Из сотен длинных кварталов Манхэттена лишь восемь или десять спонтанно набирают со временем жизненную силу или являются источником магнетизма.
Поучительно будет посмотреть, где разнообразие и популярность, свойственные Гринвич-Виллиджу, перекинулись на соседние участки, а где нет. Поскольку в Гринвич-Виллидже постоянно растёт квартплата, как минимум двадцать пять лет постоянно слышны предсказания, что вот-вот возродится некогда фешенебельный Челси, граничащий с Виллиджем с севера. Эти пророчества могут показаться оправданными: в их пользу говорит и расположение Челси, и то, что характер его смесей, типы зданий и количество жилых единиц на акр площади почти идентичны имеющимся в Гринвич-Виллидже, и то, что в Челси лаже налицо соединение жилья и рабочих мест. Но возрождения не происходит. Наоборот, Челси чахнет за своими барьерами длинных, изолирующих кварталов, загнивает в большинстве из них быстрее, чем обновляется в остальных. Сегодня там идёт широкомасштабная расчистка трущоб, в процессе которой возникают ещё более длинные, ещё более однообразные кварталы (градостроительная псевдонаука почти невротична в том упорстве, с которым она воспроизводит эмпирические неудачи и игнорирует эмпирический успех). Между тем Гринвич-Виллидж распространился сам и распространил своё разнообразие и популярность далеко на восток через маленький перешеек между скоплениями промышленных предприятий, безошибочно двигаясь туда, где кварталы коротки и налицо подвижность использования улиц, пусть даже здания в той стороне менее привлекательны и, казалось бы, менее удобны, чем в Челси. Это движение в одном направлении и отсутствие движения в другом — не прихоть, не «хаотическая случайность», и здесь нет никакой тайны. Это низовой отклик на различие между тем, что экономически способствует городскому разнообразию, и тем, что ему вредит.
Ещё одна многолетняя нью-йоркская «тайна» — это почему ликвидация надземной железной дороги вдоль Шестой авеню на Уэстсайде стимулировала так мало перемен и добавила району так мало популярности, в то время как ликвидация надземки вдоль Третьей авеню на Истсайде стимулировала там такие большие перемены и такой рост популярности. Дело в том, что за экономическую чудовищность Уэстсайда в ответе длинные кварталы, тем более что они расположены в основном в центральной части Манхэттена, то есть именно там, где сформировались бы, имей они на это шансы, самые эффективные на Уэстсайде резервуары использования. А на Истсайде ближе к центру Манхэттена располагаются как раз короткие кварталы, и там самые эффективные резервуары использования получили наилучшие шансы на формирование и расширение[31].
Теоретически говоря, почти все короткие боковые улицы Истсайда с номерами из седьмого, восьмого и девятого десятков имеют чисто жилой характер. Поучительно обратить внимание на то, как часто и как удачно вклиниваются в жилую застройку такие специализированные заведения, как книжные магазины, ателье и рестораны, причём обычно, хоть и не всегда, они располагаются поблизости от перекрёстков. На аналогичном участке Уэстсайда книжных магазинов нет и никогда не было. И причина не в том, что последовательные поколения его недовольных и стремившихся уехать обитателей не любили читать или были слишком бедны, чтобы покупать книги. Напротив, на Уэстсайде живёт и всегда жило множество интеллектуалов. Там, вероятно, такой же хороший «естественный» рынок для книг, как в Гринвич-Виллидже, и, возможно, лучший «естественный» рынок, чем на Истсайде. Но из-за своих длинных кварталов Уэстсайд физически никогда не мог формировать богатых резервуаров подвижного использования улиц, что необходимо для поддержания городского разнообразия.
Заметив, что люди ищут дополнительный проход с юга на север сквозь слишком длинные кварталы между Пятой и Шестой авеню, один репортёр из журнала New Yorker как-то раз попытался проложить импровизированную «тропу» от Тридцать третьей улицы до Рокфеллер-центра. Он обнаружил приемлемые, пусть и нетрадиционные, способы пройти через девять кварталов, используя сквозные магазины с выходами по обе стороны квартала, сквозные вестибюли и Брайант-парк позади библиотеки на Сорок второй улице. Однако, чтобы преодолеть ещё четыре квартала, ему пришлось пробираться сквозь дырки в заборах, перелезать через окна и уговаривать охранников, а два квартала он смог миновать лишь благодаря переходам подземки.
В успешных, обладающих притягательной силой районах крупных городов улицы практически никогда не исчезают. Наоборот, там, где это возможно, они множатся. Так, в окрестностях Риттенхаус-сквер в Филадельфии и в Джорджтауне (округ Колумбия) проходы посреди кварталов со временем превратились в улицы с выходящими на них домами, и люди используют их именно как улицы. В Филадельфии на них немало магазинов и иной коммерции.
В других городах, помимо Нью-Йорка, с длинными кварталами дело обстоит не лучше. В Филадельфии между даунтауном и главным городским поясом государственных жилых массивов есть место, где владельцы домов просто-напросто позволяют им рушиться. Здешняя безнадёжность имеет много причин, в числе которых близость реконструированных районов с их социальной дезинтеграцией и преступностью, но очевидно, что физическая структура этой зоны добавляет ей неприятностей. Стандартный филадельфийский квартал — это 400 на 400 футов (и в наиболее успешных местах эти кварталы ещё разделены надвое проходами, превратившимися в улицы). Но в рушащейся округе, о которой идёт речь, эта «расточительность» отчасти была устранена уже в первоначальной планировке улиц; здесь длина квартала составляет 700 футов. Результатом, конечно, была стагнация, начавшаяся с момента застройки этого участка. А вот бостонский Норт-Энд, представляющий собой чудо «расточительности» в отношении количества улиц и чудо подвижности перекрёстного использования, героически поднимался собственными усилиями из трущобного состояния вопреки апатии властей и финансовому противодействию.
Источником одной из аксиом ортодоксального градостроительства — мифа о «расточительности» густой сетки улиц — являются, конечно же, теоретики Города-сада и Лучезарного города, резко критиковавшие использование для улиц той земли, которую они хотели большими кусками превращать в травянистые «прерии» жилых и нежилых массивов. Этот миф особенно разрушителен, ибо он интеллектуально вредит нашей способности видеть одну из самых простых, необязательных и легко поправимых причин немалой доли городской стагнации и городских неудач.
Что же касается проектируемых «суперкварталов», то им свойственны все недостатки длинных кварталов, часто в усугублённом виде, и это справедливо даже в том случае, когда они пронизаны «променадами» и торгово-прогулочными «моллами» и поэтому в теории вроде бы снабжены находящимися на разумном расстоянии друг от друга «улицами», по которым можно ходить. Эти «улицы» бессмысленны, потому что редко возникает какая-либо активная причина для того, чтобы их использовало достаточно большое число людей. Даже в пассивном плане, просто как источник сменяющихся пейзажей во время прогулки, эти пути бессмысленны, ибо все пейзажи вдоль них по существу одинаковы. Ситуация противоположна той, что подметил репортёр New Yorker`а в кварталах между Пятой и Шестой авеню. Там люди ищут улицы, которые им нужны, но которых нет. А в жилых массивах люди не ходят по моллам, которые есть, но которые бесполезны.
Я подняла этот вопрос не столько для того, чтобы лишний раз осудить аномалии градостроительства по жёстко заданному проекту, сколько чтобы продемонстрировать ценность частой сетки улиц с короткими кварталами, создающей в городской округе сложную ткань перекрёстного использования. Частые улицы — лишь средство достижения цели, которой является генерация разнообразия, помогающего осуществлению планов многих людей, а отнюдь не только городских планировщиков. Если этой генерации мешает репрессивное зонирование или чересчур регламентированное строительство, препятствующее гибкому росту разнообразия, короткие кварталы существенного выигрыша не дадут. Подобно смесям первичных способов использования частые улицы эффективно способствуют генерации разнообразия лишь как инструмент. Средства, с помощью которых они действуют, привлекая смешанный контингент пользователей, и результат, которого они помогают добиваться (рост разнообразия), неразрывно связаны между собой. Зависимость носит взаимный характер.
10. Необходимость в старых зданиях
Крупные города так остро нуждаются в старых зданиях, что без них, вероятно, невозможно развитие полнокровных улиц и районов. Под старыми зданиями я имею в виду отнюдь не только раритеты музейного типа, отнюдь не только старые здания, доведённые до великолепного состояния дорогостоящей реставрацией (хотя эти категории ценны как источник отличных ингредиентов), но также и множество простых, обычных, недорогих старых зданий, в том числе и находящихся в неважном состоянии.
Если на каком-либо участке города есть только новые здания, это автоматически означает, что там могут существовать только такие предприятия и заведения, которые способны компенсировать высокие затраты на новое строительство. Эта компенсация осуществляется либо в форме арендной платы, либо в форме доли доходов, выплачиваемой владельцу здания, и амортизационных отчислений. Платить, так или иначе, приходится. Поэтому предприятия и заведения, компенсирующие затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести сравнительно высокие накладные расходы — высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым.
Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать затраты на новое строительство способны, как правило, только давно установившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рестораны с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в новых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата — гораздо реже. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи нередко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств — студии, галереи, магазины музыкальных инструментов и материалов для художественного творчества задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибыли, — предпочитают старые здания. Ещё важнее, вероятно, то, что сотни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и публичной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них накладных расходов.
Что же касается действительно новых идей любого рода, независимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счёте, то экономика новых зданий с высокими накладными расходами не предоставляет свободы манёвра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользоваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания.
В крупных городах даже тем предприятиям, что могут позволить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в непосредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с её обобщёнными приманками, чересчур ограниченную экономически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов.
Старые здания могут в конечном счёте принести вред району или улице только в том случае, когда там нет ничего, кроме старых, обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу из-за того, что все его здания старые. Наоборот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потерпел неудачу. По какой-то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое строительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, чтобы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув определённого уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново построить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходимых для этого денег[32].
Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.
Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.
ebooksa