Зоны, где необходимо культивировать более богатые смеси первичного разнообразия, во многом должны будут зависеть от старых зданий, особенно в начале сознательных усилий по развитию разнообразия. Если, к примеру, нью-йоркский Бруклин когда-либо сможет создать внутри себя такое разнообразие, в каком он нуждается, чтобы стать поистине привлекательным и полнокровным, это произойдёт благодаря тому, что он извлечёт максимум экономических выгод из соединения жилья и работы. Без этих первичных комбинаций в эффективных и концентрированных пропорциях Бруклин вряд ли сможет начать реализовывать свои возможности в плане вторичного разнообразия.
Бруклин не может успешно конкурировать с пригородами за крупные и известные производства, ищущие новое место. По крайней мере не может в настоящее время, и, безусловно, ему не следует даже пытаться обыграть пригороды в их игру и на их условиях. У Бруклина — совсем другие плюсы. Если Бруклин хочет извлечь максимум из первичных смесей жилья и работы, он должен положиться главным образом на зарождение новых предприятий изнутри и на удержание их в течение как можно более долгого времени. Пока он их имеет, ему следует сочетать их с достаточно высокой плотностью местного населения и обеспечивать малый размер кварталов, чтобы извлекать пользу из присутствия большого числа жителей. Чем лучше ему будет это удаваться, тем успешнее он сможет удерживать внутри себя рабочие места.
Но для инкубации предприятий и рабочих мест Бруклину нужны старые здания, нужны для выполнения именно тех задач, что они уже выполняют. Ибо Бруклин уже сейчас — отличный инкубатор. Каждый год больше производственных предприятий перебирается из Бруклина в другие места, чем переезжает в Бруклин. Однако количество бруклинских фабрик неуклонно растёт. Исследование, которое выполнили три студента бруклинского института Пратта[36], хорошо объясняет этот парадокс:
Секрет в том, что Бруклин — промышленный инкубатор. Мелкие предприятия возникают здесь постоянно. Скажем, пара механиков, устав от работы на кого-то другого, может начать в гараже своё собственное дело. У них получается, они идут в гору; вскоре им становится тесно в гараже и они перебираются на арендованный верхний этаж; ещё через некоторое время они покупают себе здание. Миновав и эту стадию и встав перед необходимостью что-то для себя построить, они скорее всего переедут в Куинс, Нассау или Нью-Джерси. Но за это время собственное дело начнут ещё двадцать, пятьдесят или сто им подобных.
Почему они переезжают, когда становится необходимо строиться? Во-первых, Бруклин имеет слишком мало привлекательных для них свойств помимо тех, в которых нуждается новое малое предприятие: в нем недостаточно старых зданий, нет широкого местного выбора материалов, оборудования и вспомогательных услуг, необходимых для работы. Во-вторых, для трудовых нужд там ничего или почти ничего не было сделано властями: при том, что на автомагистрали, забитые легковыми автомобилями, мчащимися в город и из города, были истрачены огромные суммы, ничего сравнимого в плане заботы или денег не было уделено скоростным дорогам для грузового транспорта промышленников, использующих городские старые здания, доки и железные дороги[37].
Подобно большинству городских районов, находящихся в упадке, Бруклин имеет больше старых зданий, чем ему нужно. Иначе говоря, многим его участкам долгое время не хватало постепенного прибавления новых зданий. Но если Бруклин когда-либо сумеет использовать присущие ему плюсы и преимущества (а успешное городское строительство только так и может происходить), то многие из его старых зданий, хорошо рассредоточенных, сыграют в этом процессе существенную роль. Улучшения должны наступать благодаря созданию тех условий генерации разнообразия, которых недоставало, а не за счёт ликвидации старых зданий на огромных участках.
Мы видим вокруг себя много примеров упадочных городских участков застраивавшихся сразу и целиком, в том числе в те времена, когда о плановом строительстве и не помышляли. Часто такие участки начинали как фешенебельные районы; иногда их заселяли солидные представители среднего класса. В каждом крупном городе есть такие физически однородные зоны.
В том, что касается генерации разнообразия, обычно именно такие зоны испытывали все возможные виды проблем. Мы не можем возлагать вину за их быстрое увядание и раннюю стагнацию исключительно на их самый очевидный изъян — на одновременность застройки. Тем не менее это одна из проблем таких районов, и, к сожалению, она порой даёт себя знать и много лет спустя, когда здания давно состарились.
Когда подобный участок города только застроен, он с самого начала не предоставляет городскому разнообразию никаких возможностей. Скука, обусловленная этой и другими причинами, очень рано ставит на нем печать. Он делается местом, откуда хочется уехать. К тому времени, как здания становятся по-настоящему старыми, у них остаётся единственное полезное городское качество — низкая стоимость, которой как таковой недостаточно.
Участки, застроенные в одно время, с годами, как правило, мало меняются физически, и те небольшие перемены, что происходят, это перемены к худшему: постепенное ветшание, отдельные захудалые, случайно возникающие тут и там новые способы использования. Люди смотрят на эти немногие беспорядочные перемены и видят в них признак, а порой и причину неких коренных ухудшений. Упадку — бой! Людям жаль, что округа изменилась. Физически, однако, она изменилась чрезвычайно мало. Что изменилось — это ощущения, которые она вызывает. Округа проявляет странную неспособность модернизироваться, делаться живее, ремонтировать себя там, где нужно, привлекать внимание нового поколения. Она мертва. Фактически она была мертва с самого рождения, но это мало кто замечал, пока труп не начал смердеть.
В конце концов, когда бесполезность призывов засучить рукава, заняться ремонтом и дать упадку бой становится ясна, принимается решение снести все подчистую и начать новый цикл. Некоторые старые дома, возможно, и оставят, если их удастся «обновить» до такой степени, что они превратятся в экономические эквиваленты новых здании. Выкладывается новый труп. Он ещё не смердит, но жизни в нем не больше, чем в старом: он точно так же неспособен к постоянной подгонке, приспособлению, перестановке, из чего, собственно, жизнь и состоит.
Повторять этот унылый, обречённый цикл нет никаких причин. Нужно исследовать участок, посмотреть, какие из остальных трёх условий генерации разнообразия на нем отсутствуют, и затем постараться, насколько возможно, создать недостающие условия. Некоторые из старых зданий тогда придётся снести: надо будет прокладывать дополнительные улицы, повышать концентрацию людей, находить места для новых первичных способов использования, общественных и частных. Но немалая доля старых зданий должна будет остаться, и, оставшись, они будут играть более важную роль, чем служить напоминаниями о былом упадке и неудачах. Они дадут пристанище многим необходимым району средне-, мало- и неприбыльным элементам городского разнообразия. Экономическая ценность новых зданий в крупных городах заменима. Она заменима посредством вложения новых сумм в строительство. Но экономическая ценность старых зданий не заменима по нашей воле. Её творит время. Экономическое условие разнообразия, которое они создают, полнокровный городской район может только унаследовать и затем сохранить и поддержать на протяжении лет.
11. Необходимость в концентрации
На протяжении веков, вероятно, все, кто размышлял о крупных городах, замечали некую связь между концентрацией людей и спектром услуг и возможностей. Сэмюэл Джонсон, к примеру, обратил на это внимание ещё в 1785 году, когда сказал Босуэллу: «Редко разбросанные люди многого лишены, и как они ни стараются, у них плохо получается <…> Удобство возникает благодаря концентрации».
Наблюдатели то и дело заново открывают эту связь в разные времена и в разных местах. Так, в 1959 году Джон Дентон, профессор бизнеса из университета Аризоны, изучив американские пригороды и британские «города-спутники», пришёл к заключению, что подобные места для сохранения своих культурных возможностей должны обеспечивать своим жителям лёгкий доступ в ближайшие крупные города. «В основе его выводов, — пишет New York Times, — лежит мысль о том, что при недостаточной плотности населения невозможно поддерживать культурные учреждения. Мистер Дентон <…> сказал, что децентрализация создаёт такое разреженное распределение людей, что единственный экономически эффективный вид спроса, какой может существовать в пригородах, — это спрос со стороны большинства. Доступны при этом, заметил он, только те товары и культурные возможности, каких требует большинство».
И Джонсон, и профессор Дентон говорили об экономических эффектах, порождаемых большой совокупностью людей, но не такой совокупностью, которая вяло и неопределённо складывается из разреженных составных частей. Главное, на что они обращали внимание, — это огромная роль концентрации. Они сравнивали происходящее в условиях высокой и низкой плотности населения.
Связь между людской концентрацией (или плотностью) и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо видят и понимают, когда речь идёт о деловых центрах городов. Каждому понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества людей и что, не будь этого, о даунтауне в каком-либо значимом смысле — и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — говорить бы не приходилось.
Но на подобную связь между концентрацией и разнообразием очень редко обращают внимание, когда речь идёт о территориях, используемых прежде всего для жилья. А ведь жильё образует главную часть большинства городских районов. Кроме того, жители района обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки, предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жителей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там, где они предъявляют на все это спрос.
Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.
ebooksa