По указанным причинам деньги — мощный фактор как городского упадка, так и городского возрождения. Но следует понимать, что значение имеет не только доступность денег как таковая, но и то, как они поступают и ради чего.
Большинство перемен, происходящих в крупных городах в жилой и деловой сферах, финансируются и обретают очертания посредством трёх главных типов денег. Поскольку деньги — чрезвычайно мощный
Первый и важнейший из трёх типов денег — кредит, предоставляемый обычными негосударственными кредитными организациями. В порядке убывания залогового имущества самые важные из этих организаций следующие: ссудно-сберегательные ассоциации, компании по страхованию жизни, коммерческие банки и взаимно-сберегательные банки. Помимо них существуют различные категории небольших организаций, кредитующих под залог, — правда, некоторые из них, например, пенсионные фонды, быстро растут. Пока что львиная доля строительства, реконструкции, обновления, замены и расширения, которые происходят в больших городах и их пригородах, финансируется деньгами этого типа.
Деньги второго типа предоставляются государством либо из налоговых поступлений, либо с использованием государственных возможностей заимствования. Помимо тех городских строек, что традиционно ведутся за казённый счёт (школы, дороги и т. д.), иногда таким образом финансируется строительство жилых и деловых объектов. В иных случаях проект обретает очертания под воздействием того факта, что государство может финансировать его частично или гарантировать заимствования из других источников. Один из видов использования денег второго типа — субсидии от федерального и городских правительств на расчистку городских участков, позволяющие финансируемым из частных источников проектам обновления и реконструкции стать осуществимыми; эти деньги идут также на строительство жилых массивов при поддержке правительства страны, штата или города. Кроме того, федеральное правительство готово гарантировать целых 90 % величины жилищных ипотечных кредитов, выданных традиционными (conventional) частными кредитными организациями, и готово даже выкупать у них гарантированные залоги, если заложенные объекты соответствуют градостроительным стандартам, одобренным Федеральным управлением по жилищным вопросам.
Деньги третьего типа приходят из теневого инвестиционного мира — из, можно сказать, подпольного мира наличных денег и кредита. Об источниках этих денег и о путях их движения мало что известно. Дело тёмное. Эти деньги даются взаймы под проценты, начинающиеся примерно с 20 и достигающие максимальных значений, какие только может выдержать рынок, — в некоторых случаях до 80, если приплюсовать все комиссионные. Такими деньгами финансируется многое, в том числе иногда конструктивные и полезные проекты, но наиболее типичный случай — эксплуататорское финансирование перестройки унылых заурядных зданий в трущобные здания по заоблачным ценам. Эти деньги для ипотечного рынка — то же самое, что деньги ростовщиков-акул для личных финансов.
Деньги всех трёх типов ведут себя по-разному в ряде важных аспектов. Каждый из этих типов играет свою роль в финансировании перемен в городской недвижимости.
Хорошо понимая все их различия — в особенности моральные различия между теневыми деньгами и законными государственными или частными деньгами, — я хочу тем не менее указать на то, что в одном отношении эти три типа денег сходны. В целом эти деньги вызывают катаклизмические перемены в больших городах. Сравнительно малая их часть вызывает постепенные перемены.
Катаклизмические деньги притекают на участок большого города в концентрированном виде, что приводит к резким переменам. Обратной стороной этого поведения является то, что такие деньги сравнительно мало просачиваются на другие участки, не подверженные катаклизму.
Выражаясь фигурально, в плане воздействия на большинство городских улиц и районов эти три типа денег ведут себя не так, как оросительные системы, несущие животворную влагу для стабильного, непрерывного роста. Напротив, они подобны зловредным проявлениям климата, не поддающимся контролю со стороны людей: они несут то засуху, то сильнейшие ливни, смывающие плодородный слой почвы.
Такой способ питать города, конечно, конструктивным не назовёшь. Градостроительство, покоящееся на прочном основании, осуществляет непрерывные и постепенные перемены, поощряет сложную диверсификацию. Рост разнообразия обеспечивается взаимозависимыми переменами, создающими все более эффективные комбинации способов использования. Подъем из трущобного состояния (при всей недостаточности той ледниковой медлительности, с которой он сегодня происходит) — это неуклонный, но небыстрый процесс. Всякий городской строительный проект, чтобы его результаты сохраняли жизнеспособность с течением времени, чтобы поддерживались уличная свобода и гражданское самоуправление, нуждается в том, чтобы его территория могла адаптироваться, модернизироваться, создавать новые источники интереса и удобства, и это, в свою очередь, требует множества постепенных, постоянных, мелких, тесно связанных между собой перемен.
Приводить городские улицы в хорошее и устойчивое рабочее состояние (что прежде всего означает создавать условия для генерации разнообразия) — это работа, которую надо начинать как можно раньше. Но, с другой стороны, эта работа никогда и нигде не может быть совсем окончена.
Деньги, которые следовало бы взять за основу, с помощью которых следовало бы строить новое и дополнять существующее, — это постепенные деньги. Но мы лишены этого незаменимого инструмента. Тяжёлую ситуацию, в которую мы попали, никак нельзя назвать неизбежной. Наоборот, чтобы её создать, потребовалась немалая изобретательность людей, проникнутых добрыми намерениями (плюс, конечно, немалый объём бездействия). «Неизбежное», как писал Оливер Уэнделл Холмс-младший, возникает лишь посредством громадных усилий. Это верно в отношении катаклизмических денег в больших городах, одно из очевидных доказательств чему — то, что, если бы кто-нибудь сброшюровал воедино все зажигательные речи и проспекты, призывающие к вложению денег в катаклизмы радикальных городских реконструкций, получился бы том раз в пятьдесят толще, чем эта книга. И тем не менее, несмотря на всю эту пропаганду, несмотря на стоящую за ней громадную законодательную работу и работу по сбору данных, эта форма инвестирования в больших городах настолько неуклюжа, что во многих случаях оказывается полезнее ставить такому использованию денег палки в колеса, чем способствовать ему. Приходится постоянно изобретать все более мощные стимулы, чтобы в очередной раз оживить и подтолкнуть инвестирование в катаклизмы такого рода. Как сказал в конце 1960 года на конференции по реконструкции городов Артур Мотли, председатель Торговой палаты США, «некоторые города приобрели, используя федеральные фонды, так много земли, на которой не ведётся реконструкция, что Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства стало выращивать крупнейшие урожаи сорных трав».
Мрачный реализм Мотли прозвучал диссонансом к общему тону таких конференций, где звучат главным образом банальности о необходимости «принять вызов» и о «заинтересованности бизнесменов в сотворении здоровых и красивых городов», а также мудрые замечания типа: «Ключ к будущему инвестированию в этой сфере — фактор прибыли». За выдачей ипотечных кредитов и вложением денег в строительство, безусловно, стоит забота о прибыли — в большинстве случаев законная забота о законной прибыли. Но, кроме того, за подобным использованием денег стоят более отвлечённые идеи о городах как таковых, и эти идеи оказывают мощное определяющее влияние на то, как люди с деньгами распоряжаются ими в большом городе. Подобно проектировщикам парков и уполномоченным по зонированию, ипотечные кредиторы действуют отнюдь не в идеологическом вакууме и не в законодательном вакууме.
Вначале я хотела бы поговорить о существовании и последствиях денежной засухи, ибо засуха, вызванная нехваткой ипотечных кредитов, послужила причиной многих ничем иным не обусловленных процессов городского упадка.
«Если власть, позволяющая взимать налог, — это власть, позволяющая разрушать, <… > то кредитная власть даёт возможность не только разрушать, но также творить и направлять», — говорит профессор Чарльз М. Хаар из Гарвардской юридической школы, анализируя федеральное стимулирование инвестиций в жилищное строительство.
Возможность разрушать, которую даёт власть над кредитами или управление кредитами, носит отрицательный характер: это возможность отказать в кредите.
Чтобы оценить последствия такого отказа для городских территорий, рассмотрим вначале два примера чудес, которые позволят нам понять, что преодолеть эту силу, вызывающую упадок, можно поистине лишь чудом.
Первый пример чудесного спасения — бостонский Норт-Энд.
После Великой депрессии и войны, когда, так или иначе, не велось практически никакого строительства, традиционные кредитные учреждения занесли Норт-Энд в «чёрный список» в отношении ипотечных займов. Это означало, что Норт-Энд был отрезан от займов на строительство, расширение и ремонт жилья со стороны американской кредитной системы почти так же надёжно, как если бы он располагался на Тасмании.
Тридцать лет, начиная с Депрессии и вплоть до наших дней, когда ещё длится «эпоха чёрного списка», самый крупный заём под залог недвижимости в этом районе составлял всего 3000 долларов, и такие случаи были редки. Даже самый зажиточный пригород, думаю, вряд ли продержался бы так долго в подобных условиях. Физические улучшения могли произойти только чудом.
ebooksa