Когда приобретается земля для реконструкции или обновления того, что на ней построено, она приобретается с использованием права на принудительное отчуждение собственности, принадлежащего только государству. Кроме того, для принуждения к согласию со схемами обновления, осуществляемого в отношении отдельных участков без фактического их приобретения, используется угроза принудительного отчуждения.
Право на принудительное отчуждение, давно известное и полезное как средство приобретения собственности, необходимой для общественного использования, по закону о реконструкции и обновлении может теперь применяться и к собственности, отчуждаемой для частного использования и частного извлечения прибыли. Этот пункт закона вызвал споры о его конституционности. Верховный суд постановил что государство через посредство своих законодательных органов имеет право осуществлять выбор между различными частными предпринимателями и собственниками; оно имеет право отчуждать собственность одних в пользу других ради достижения целей, приносящих, по мнению законодательного органа, пользу обществу в целом.
Такое использование права на принудительное отчуждение делает возможным ведение работ на большом участке отнюдь не только физически. Оно делает его возможным и в финансовом плане — благодаря недобровольным субсидиям, которые оно влечёт за собой. Суть и роль этих недобровольных субсидий хорошо объяснил Антони Дж. Пануч, эксперт по менеджменту, в подготовленном в 1960 году для мэра Нью-Йорка отчёте о запутанном положении в области городского жилья и его реконструкции:
Прямые последствия применения права на принудительное отчуждение к коммерсантам-арендаторам тяжелы и зачастую катастрофичны. Когда государство отчуждает собственность, оно обязано платить только за то, что оно
Ведь государство забирает не бизнес, а только территорию и строения. Соответственно, оно и платит только за территорию и строения. Хозяину ничего не платят за потерю бизнеса и нематериальных активов, ему не платят даже за досрочное прекращение аренды, поскольку аренда, как правило, предусматривает в случае принудительного отчуждения автоматическое прекращение контракта между владельцем и арендатором без всякой компенсации арендатору.
За всю свою собственность и все свои вложения в бизнес он не получает, по существу, ничего.
Далее в отчёте приводится показательный пример:
Аптекарь купил аптеку более чем за 40 000 долларов. Через несколько лет здание, в котором она находится, отчуждается государством. Вся компенсация, которую он в конце концов получил, — это 3000 долларов за оборудование, которые ему пришлось заплатить держателю закладной на движимое имущество. Таким образом, он полностью потерял то, что вложил в дело.
Эта печальная история обычна для участков, где ведётся жилое строительство или реконструкция, и неудивительно, что против подобных схем отчаянно протестуют бизнесмены, ведущие дела на этих участках. Они субсидируют эти схемы не какой-то долей уплаченных ими налогов, а своими средствами к существованию, деньгами, скоплёнными на учёбу детей в колледжах, годами трудов, вложенными в надежды на будущее, — почти всем своим достоянием.
Далее в отчёте Пануча высказывается мысль, которая в разных выражениях уже высказывалась в бесчисленных письмах в редакции газет, в редакционных статьях, в выступлениях граждан на публичных слушаниях: «Общество в целом должно нести бремя расходов на общественный прогресс, и это бремя не следует перекладывать на плечи несчастных жертв прогресса».
Общество в целом пока что не считало нужным взять на себя это бремя и вряд ли когда-нибудь сочтёт. Должностные лица, ответственные за реконструкцию, и эксперты по жилищному строительству бледнеют, когда слышат подобные предложения. Необходимость платить полную стоимость сделала бы государственные субсидии на реконструкцию и строительство жилых массивов слишком дорогостоящими. В настоящее время реконструкция с прицелом на частную прибыль идеологически и фискально оправдана тем, что государственные затраты на субсидии будут за разумный период возвращены в виде возросших после реконструкции налогов. Но если бы в государственные затраты были включены недобровольные субсидии, которые делают эти схемы возможными, то затраты возросли бы настолько, что никакими предполагаемыми налоговыми поступлениями их не окупить. Государственно жильё, как считается, стоит сейчас 17 000 долларов за жилую единицу. Если бы в цену, которую платит за него общество, были включены и недобровольные субсидии, эта цена взлетела бы до политически нереалистичного уровня. И широкомасштабное городское «обновление», и строительство государственных жилых массивов, в том и в другом случае сопровождающиеся полным разрушением больших участков, — расточительные по самой своей сути способы перестройки городов, вносящие в сопоставлении со своей полной стоимостью жалкий вклад в суммарное городское достояние. В настоящий момент общество ограждено от осознания этого факта тем, что очень большая часть расходов возложена на невольные жертвы и официально не учитывается. Но расходы есть расходы. Строительство жилых массивов как способ преобразования крупных городов не более оправдано в финансовом плане, чем в социальном.
Когда страховая компания или профсоюзный пенсионный фонд вливает катаклизмические денежные суммы в регламентированное строительство жилого массива или в проект городского обновления с прицелом на сортировку населения по доходам, это учреждение поступает так не потому, что подобное поведение необходимо для инвестиционного фонда XX века. Оно делает ровно то, чего потребовало государство, которое, чтобы его требование было выполнимо, самым безжалостным образом применяет свою чрезвычайную власть.
В случае саморазрушения разнообразия вследствие катаклизмического использования традиционного кредита ситуация иная: катаклизмические эффекты возникают не из-за широкомасштабного кредитования оптом, а из-за суммирования многих индивидуальных деловых решений, создающего слишком высокую концентрацию чего-то одного в каком-либо месте в определённый период. Государство не стимулирует сознательно это разрушение выдающегося городского успеха. Но оно и не заботится о том, чтобы остановить или перенаправить этот вредоносный денежный поток.
Частное инвестирование формирует большие города, но социальные идеи (и законы) формируют частное инвестирование. Вначале возникает представление о том, чего мы хотим, затем существующие механизмы приспосабливаются к реализации этого представления. Финансовые механизмы были приспособлены к сотворения антигорода потому и только потому, что мы, общество, решили, что это будет хорошо для нас. Если и когда мы решим, что нам нужен живой и разнообразный город, способный к непрерывным, тонким, плотно пригнанным друг к другу усовершенствованиям и переменам, мы сумеем настроить финансовые механизмы соответствующим образом.
Что касается катаклизмического использования бюджетных средств для городской перестройки, тут ещё меньше, чем в случае частного кредитования, причин думать, что это происходит просто потому, что происходит. Государственные деньги, направляемые на жилищные нужды, вызывают катаклизмы, а не постепенное, ровное обновление улиц и районов, потому, что мы считаем катаклизмы благом для жителей наших трущоб — и подходящим средством для того, чтобы показать всем остальным образцы хорошей городской жизни.
Нет никаких сущностных причин, чтобы налоговые поступления и государственный кредит не могли использоваться для ускорения подъёма территорий из трущобного состояния вместо того, чтобы идти на оплату перемещения трущоб и замуровывания их «в кирпич и стекло». Субсидировать жильё можно совершенно иначе, чем это делается сейчас. Этому вопросу посвящена следующая глава.
Нет сущностных причин и для того, чтобы отсортировывать и собирать в кучу общественные здания, творя административные и культурные катаклизмы. Их можно строить и размещать как элементы постепенных перемен, дополняя и оживляя ими матрицу энергичного, активного города. Мы поступаем иначе только потому, что считаем это «иначе» правильным.
Теневые деньги плохо поддаются государственному контролю, но мы можем многое сделать, чтобы по крайней мере воспрепятствовать их катаклизмическому воздействию. Занесение территорий в «чёрные списки» создаёт прекрасные возможности для катаклизмического использования эксплуататорских денег. На данном уровне проблему составляют не столько эксплуататорские деньги как таковые, сколько поощряемый обществом отказ от традиционных инвестиций.
Катаклизмическое использование государственных денег, помимо прочего, приводит в качестве побочного эффекта к созданию великолепных возможностей для теневиков. Чтобы понять, почему это так, следует принять во внимание, что владельцы домов в трущобах, в отличие от аптекаря из отчёта Пануча, отлично наживаются на неизбирательном использовании права на принудительное отчуждение. Когда здание покупается с применением этого права, для установления цены обычно принимаются в расчёт три фактора: оценочная стоимость недвижимости, её восстановительная стоимость и текущая способность здания приносить прибыль (не путать со способностью расположенного в нем бизнеса приносить прибыль!). Чем нещаднее эксплуатируется здание, тем большую прибыль оно приносит и, соответственно, тем больше получает владелец. Отчуждение оказывается для хозяев трущобных домов настолько выгодным, что некоторые из них специально покупают дома на отчуждаемых территориях, битком набивают их жильцами и поднимают квартплату — не столько ради неё самой, сколько ради того, чтобы больше получить за дом от государства. Для борьбы с такого рода бизнесом в некоторых городах были приняты законы о «быстром вступлении во владение», позволяющие формально перевести в государственную собственность недвижимое имущество на отчуждаемом участке в тот же день, когда одобряется решение об отчуждении. При этом переговоры о продажной цене и оценка стоимости оставляются на потом[52]. Всюду, где существуют здания, используемые эксплуататорски, их владельцы обогащаются от расчистки трущоб. Они получают возможность (которой часто пользуются) употреблять компенсацию за отчуждение на покупку большего имущества, чем они имели, на других городских участках, которые они затем успешно превращают в трущобы. Если новый трущобный участок впоследствии также отчуждается — тем лучше для финансового положения такого инвестора. В Нью-Йорке некоторые инвесторы подобного рода забирают с собой на новое место не только деньги, но и прежних жильцов, тем самым помогая городу решить проблему переселения. Перемещение трущоб имеет свои секреты эффективности. Это самофинансирующийся процесс.
И опять-таки катаклизмическое использование теневых денег для создания новых трущоб нельзя назвать проблемой, касающейся только самих этих денег. В определённой мере это проблема перемещения трущоб как такового (при поощрении со стороны государства).
ebooksa