Норт-Энд благодаря особому стечению обстоятельств такое чудо совершил. Среди его жителей, тех, кто вёл в районе бизнес, их родственников и друзей оказалось много людей со строительными специальностями: каменщиков, электриков, плотников, подрядчиков. В одних случаях они сами занялись модернизацией и реконструкцией зданий Норт-Энда, в других — устроили бартер. Затраты в основном сводились к затратам на материалы, и эти деньги оказалось возможным выплачивать сразу, из сбережений. В Норт-Энде бизнесмен или домохозяин должен заранее иметь деньги, чтобы оплатить улучшения, которые, по его расчётам, возместят ему эти расходы в будущем.
Короче говоря, Норт-Энд вернулся к примитивным методам бартера и накоплений, работавшим до появления банковской системы. Это было необходимым условием выхода из трущобного состояния и самого выживания сообщества.
Эти методы, однако, недостаточны для финансирования нового строительства, которое в Норт-Энде, как на любой живой городской территории, должно происходить постепенно.
В нынешних условиях новое строительство в Норт-Энде возможно лишь в том случае, если район подвергнется катаклизму тотальной реконструкции — катаклизму, который покончит с его сложностью, рассеет по разным местам его жителей и уничтожит его бизнесы[48]. Вдобавок такая реконструкция обойдётся в огромную сумму сравнительно со средствами, необходимыми Норт-Энду для финансирования ровного, непрерывного процесса улучшений и замены того, что обветшало.
Чикагский район Бэк-оф-де-Ярдз выжил и благоустроился после того, как ему, казалось, был уже подписан смертный приговор; он смог это сделать, черпая сопротивляемость из другого необычного источника. Насколько я знаю, Бэк-оф-де-Ярдз — единственный городской район, столкнувшийся с обычной проблемой кредитного «чёрного списка» и решивший её прямым способом. Чтобы понять, как ему это удалось, нужно в какой-то степени быть знакомым с историей района.
Бэк-оф-де-Ярдз был печально известным трущобным районом. Когда Элтон Синклер, великий обличитель и «разгребатель грязи», захотел изобразить в романе «Джунгли» язвы городской жизни и ужасы эксплуатации, он сделал местом действия именно Бэк-оф-де-Ярдз и прилегающие к нему скотобойни. В 1930-е годы жители района, искавшие работу на стороне, давали фальшивые адреса, чтобы избежать дискриминации из-за проживания в таком месте. Не далее как в 1953 году район ещё был мешаниной старых, обветшалых строений — классическим примером территории, где надо, как обычно считается, сносить все подчистую.
В 1930-е годы главы семей района работали большей частью на скотобойнях, и в этом десятилетии жители Бэк-оф-де-Ярдз активно включились в профсоюзную деятельность на мясоперерабатывающих предприятиях. Опираясь на новообретенную боевитость и используя её для преодоления былых национальных противоречий, в прошлом разрывавших район на части, несколько очень способных людей решили создать местную организацию — так называемый совет Бэк-оф-де-Ярдз[49]. Лозунг совета звучит гордо: «Мы, народ, будем сами определять свою судьбу». Совет во многом стал действовать так, как действует правительство. Он более замкнут и формален в организационном плане, чем обычные ассоциации граждан, и обладает гораздо большей властью, которую использует как в собственной деятельности, так и с тем, чтобы навязывать свою волю муниципальному правительству. Политику определяет своего рода законодательный орган, состоящий из двухсот выборных представителей, выдвигаемых более мелкими организациями и уличными округами. О могуществе района, позволяющем ему выбивать из городских властей необходимые муниципальные блага, добиваться принятия выгодных ему правил и исключений из правил, по всему Чикаго говорят чуть ли не со священным трепетом. Словом, совет Бэк-оф-де-Ярдз — не тот политический орган, который можно побороть «одной левой», и этот факт играет важную роль в истории о кредитах.
За время, прошедшее между созданием совета и началом 1950-х, жители района и их дети продвинулись вперёд и в других отношениях. Многие из них стали квалифицированными рабочими, «белыми воротничками» или образованными специалистами. «Неизбежным» следующим шагом на этом этапе должен был бы стать массовый исход в рассортированные по уровню благосостояния пригороды; далее — новая волна горожан с маленьким выбором, заселяющих покинутый район. Добро пожаловать, «вечные» трущобы!
Но, как обычно бывает на территориях, выходящих из трущобного состояния, жители этого района предпочли остаться (и потому уже начали потихоньку благоустраиваться и уменьшать скученность на многих участках). Местные организации, в особенности религиозные, убеждали их оставаться.
Вместе с тем, однако, тысячи жителей хотели благоустроить своё жильё сверх уже достигнутой скромной меры подновления, меблировки и уменьшения тесноты. Они уже не были обитателями трущоб и не хотели жить по трущобным стандартам.
Эти два желания — оставаться на месте и улучшать условия жизни — были несовместимы, потому что никто не мог получить кредита на благоустройство. Как и Норт-Энд, Бэк-оф-де-Ярдз был занесён в «чёрный список» в отношении ипотечных кредитов.
Но в данном случае имелась организация, способная взяться за решение проблемы. Исследование, проведённое советом Бэк-оф-де-Ярдз, показало, что бизнесы, жители и организации района имеют вклады примерно в тридцати чикагских ссудно-сберегательных ассоциациях и сберегательных банках. Внутри района было решено, что эти вкладчики — фирмы, организации, частные лица — дружно изымут свои деньги, если кредитные организации не изменят свою политику в отношении района.
2 июля 1953 года представители банков и ссудно-сберегательных ассоциаций пришли на встречу, организованную советом района. В доброжелательном тоне совет поставил вопрос об ипотечных кредитах. Его представители вежливо проинформировали банкиров о количестве вкладчиков в районе… о суммарном объёме их вкладов… о своём непонимании того, почему сбережения горожан так скудно инвестируются в городское благоустройство… о серьёзном беспокойстве жителей района по поводу данной проблемы… о ценности взаимопонимания в обществе.
Ещё до конца встречи несколько кредитных организаций заявили о готовности помочь, то есть о готовности благожелательно рассматривать запросы о ссудах. В тот же день совет начал переговоры об участке для сорока девяти новых жилых зданий. Вскоре самая неприглядная сплошная цепочка трущобных многоквартирных строений благодаря кредиту в 90 000 долларов получила водопровод, канализацию и другие удобства. За три года владельцами было отремонтировано около пяти тысяч домов, а дальше благоустройство пошло в таком масштабе, что счёт вести перестали. В 1959 году началось строительство нескольких небольших зданий с отдельными квартирами. Члены совета и жители района с благодарностью отзываются о банках, проявивших заинтересованность и готовность к сотрудничеству. А банкиры, в свою очередь, с восхищением говорят о районе как о многообещающем месте для инвестиций. Никого не выселили, никто не был «перемещён». Все бизнесы остались целы. Словом, подъем из трущобного состояния продолжился, хотя процесс достиг стадии (рано или поздно такое происходит везде), когда ключевую роль играет доступность кредита.
Занесение городских участков в кредитные «чёрные списки» носит безличный характер. Оно направлено не персонально против жителей или бизнесменов, а против территорий. Например, одному моему знакомому коммерсанту из находящегося в «чёрном списке» нью-йоркского Восточного Гарлема отказали в кредите размером в 15 000 долларов на расширение и модернизацию его успешного бизнеса в этом районе, и в то же время он легко получил 30 000 на строительство дома на Лонг-Айленде. Сходным образом, житель бостонского Норт-Энда — только лишь потому, что он жив и работает каменщиком, бухгалтером или металлистом, — запросто может занять на постройку дома в пригородной зоне сумму, которую при нынешних ставках ему придётся возвращать банку в течение тридцати лет. Но ни ему, ни его соседям, ни их домохозяевам не дадут в кредит ни гроша, если они намерены оставаться в Норт-Энде. Это возмутительно и деструктивно, но, прежде чем возмущаться, полезно сделать паузу и принять во внимание, что банки и другие традиционные кредиторы, которые заносят городские участки в «чёрные списки», всего-навсего всерьёз отнеслись к тому, чему учит общепринятое градостроительство. Банкиры так ведут себя не из вредности. Карты участков, находящихся в «чёрных списках» по кредитам, идентичны как по концепции, так и по большинству деталей муниципальным картам трущобных территорий, подлежащих расчистке. А такие муниципальные карты считаются законными инструментами, предназначенными для законных целей, в число которых входит предостережение кредиторов о том, что вкладывать сюда деньги не следует.
Иногда градостроители опережают банкиров, иногда наоборот; и те и другие при этом знают, что делают, ибо усвоили много всякого разного про Лучезарный город-сад красоты. Два эти инструмента — карты «чёрных списков» и карты трущобных расчисток — стали широко использоваться примерно в одно время, в начале 1940-х. Что касается банкиров, они начали с карт участков, где во время Великой депрессии недвижимость часто переходила в собственность залогодержателя, что впоследствии считалось фактором риска для новых кредиторов. Этот критерий, впрочем, постепенно ушёл в тень. (Он был ненадёжен. Офисная зона в районе нью-йоркского вокзала Гранд Сентрал была одной из самых неблагополучных в стране по этому показателю; следует ли отсюда, что это место и дальше оставалось рискованным для вложений капитала?) Нынешний критерий — мнение займодателей, что такое-то место либо уже представляет собой трущобы, либо непременно станет ими потом. Будущее подобной территории в той мере, в какой о нем вообще думают, рассматривается в терминах ортодоксальных градостроительных рецептов: под конец — стирание с лица земли, а в промежутке — упадок.
Используя кредит как возможность разрушать, банкиры, таким образом, исходят из предпосылки, что подобная политика лишь отражает неизбежное и является в свете этого неизбежного не более чем осмотрительной. Они тем самым предсказывают будущее.
И обычно их предсказания сбываются. Рассмотрим, к примеру, некий город в Новой Англии (не Бостон на этот раз), где была разработана масштабная и широко разрекламированная программа плановой перестройки. В основу этой работы была положена карта, показывавшая участки, где упадок зашёл так далеко, что их решили подвергнуть полной расчистке. Подготовив карту, градостроители увидели, что она в точности совпадает с картами, которые много лет назад составили городские банкиры для указания мест, где не следовало давать кредиты. Банкиры предсказали, что там возникнут безнадёжные трущобы, и их предсказания оправдались. Между старыми картами и новой имелось лишь одно маленькое расхождение. В отношении одного участка карта градостроителей предписывала не полную расчистку, а местами. Только этот кусок занесённой в «чёрный список» территории, включая некоторые фрагменты её маленького делового района, сочли пригодным для частичной консервации. И только здесь, как оказалось, был источник кредита: маленький независимый семейный банк, пережиток старых времён, странным образом вкладывавший деньги в территорию, находящуюся в «чёрном списке». Он финансировал все расширение и обновление бизнеса, все ремонтные работы, какие здесь происходили. Он стал, к примеру, источником кредита, позволившего замечательному местному коммерческому заведению — ресторану, который посещают жители всего города, — приобрести хорошее оборудование, должным образом расшириться и обновиться.
Карты кредитных «чёрных списков», как и карты будущей расчистки потому содержат точные предсказания, что это самореализующиеся предсказания.
В случаях Норт-Энда и Бэк-оф-де-Ярдз карты «чёрных списков» оказались ложными предсказаниями. Но никто никогда не узнал бы, что они неверно оценивают потенциалы территорий, если бы не чудесная способность этих территорий избежать вынесенного им приговора. Нередко сопротивляются своему смертному приговору и другие городские участки, обладающие жизненной силой. Округа, где я живу, сопротивлялась двенадцать лет (в данном случае градостроители со своей картой расчистки шли впереди, банкиры — следом). Несколько улиц в Восточном Гарлеме держались в условиях «чёрного списка» с 1942 года с помощью перекрёстных займов между семьями и родственниками[50].
ebooksa