Смерть и жизнь больших американских городов

При расчёте экономически выгодной квартплаты необходимо будет использовать фиксированные ставки амортизации и обслуживания долга; нужно будет учитывать, кроме того, расходы на текущий ремонт и обслуживание жилья, меняющиеся в соответствии с покупательной способностью (обычный фактор, учитываемый во многих фиксированных в иных отношениях ставках квартплаты или текущих расходов), данные о доходах или о доходах и менеджменте, а также налоги на недвижимость (к последнему пункту я ещё вернусь в этой главе).

Требования к марже, закладываемой владельцем в проект, можно было бы сделать несколько меньшими, чем они являются сейчас в случае гарантированных Федеральным управлением по жилищным вопросам займов на пригородное строительство. Это содействовало бы восстановлению равновесия, нарушение которого лишает города денег, направляемых на строительство.

И наконец, большая часть субсидий зданиям с гарантированной квартплатой — это, как и в случае субсидий на государственное жилищное строительство, средства на капитальные затраты. Однако в тактическом плане процесс противоположен методу, используемому при государственном строительстве.

При государственном строительстве капитальные затраты на него непосредственно покрываются правительством. Местные жилищные органы выпускают для покрытия строительных затрат долгосрочные облигации. Платежи по облигациям осуществляются за счёт федеральных дотаций (в некоторых случаях — дотаций от штатов).

Квартплата малообеспеченных жильцов идёт только на местные административные нужды, на обслуживание зданий и текущий ремонт (все эти расходы, кстати говоря, очень высоки в случае государственного жилья). Жители государственных домов оплачивают из своей квартплаты больше бумаги для мимеографов, больше поездок на конференции и больше рабочего времени борцов с вандализмом, чем любые жильцы в любые времена. В государственных домах квартплата субсидируется посредством прямого субсидирования капитальных затрат, вследствие чего они выводятся из уравнения.

В системе гарантированной квартплаты капитальные затраты, напротив, остаются в уравнении, определяющем квартплату. Амортизация капитала включается в квартплату, и в той мере, в какой это необходимо для субсидирования квартплаты, капитальные затраты субсидируются автоматически. В любом случае, напрямую или через квартплату, капитальные затраты необходимо покрывать. Преимущество субсидирования их через квартплату состоит в следующем: субсидия в этом случае становится применительно к жильцам более гибкой. Она ни в коей мере не должна будет использоваться для сортировки людей по доходам, как неизбежно бывает, когда субсидия на капитальные затраты — фиксированный фактор, жёстко встроенный в факт проживания в субсидируемом доме.

И ещё один фиксированный фактор, разделяющий сегодня людей в субсидируемых домах по признаку дохода, может быть устранён системой гарантированной квартплаты. Это вопрос о льготной ставке или отмене налога на недвижимость. Жилые массивы для малообеспеченных, находящиеся в государственной собственности, в большинстве своём не платят налогов на недвижимость. Многим жилым массивам для людей со средним уровнем доходов предоставляются налоговые льготы или отсрочки, чтобы снизить квартплату или, в случае кооперативов, текущие расходы. Все это разновидности субсидии, и они требуют соответствующих ограничений для жильцов по уровню дохода (по крайней мере в момент вселения, но чаще всего и дальше), чтобы те, кто способен выдержать включение налогов на недвижимость в оплату жилья, не перекладывали слишком уж нагло это бремя на плечи других налогоплательщиков.

При гарантированной квартплате налоги на недвижимость могут и должны быть включены в квартплату; как и в случае капитальных затрат, степень, в какой они субсидируются для данной семьи или данного лица, — не жёсткий фактор, «встроенный» в здание, а переменная величина, зависящая от меняющихся способностей самих жильцов нести свою долю расходов на квартплату.

Поскольку источником субсидий на квартплату, как почти во всех государственных жилищных программах, должно будет являться федеральное правительство, оно фактически станет опосредованным но существенным плательщиком налогов на недвижимость, поступающих в муниципальные фонды. Но разница, опять-таки, почти не выходит за рамки тактики использования субсидий. В настоящее время федеральные жилищные субсидии прямо или косвенно идут, в частности на оплату многих услуг и оборудования, расходы на которые, по существу, являются нормальными текущими расходами города, принявшими ненормальные, искривлённые формы под воздействием физических и финансовых требований, заложенных в концепцию жилого массива. Например, федеральными дотациями покрываются капитальные затраты на огороженные «поляны» жилых массивов, на общественные залы собраний, на игровые комнаты, на медицинские кабинеты и тому подобное; косвенно — покрывая немалую часть общих расходов — они идут и на оплату полицейских сил управления по жилищному хозяйству, и на оплату социальных и коммунальных служб. Если бы субсидия не включала в себя эти расходы, поскольку они уже не имели бы отношения к «конечному продукту», но зато включала налог на недвижимость, это помогало бы изыскивать средства на то, в чем города отчаянно нуждаются, например, на хорошо расположенные небольшие публичные парки вместо враждебных ко всему окружающему «полян», на нормальную полицию вместо жилищной, на инспекторов жилищного вандализма вместо контролёров содержания жилищ, нанятых управлением.

Помимо некоторых требований, касающихся количества комнат в жилых единицах (чтобы не оказалось слишком много квартир одинакового размера), БЖС не должно навязывать застройщикам каких-либо своих архитектурных или конструктивных стандартов. К зданию с гарантированной квартплатой должны будут применяться общие физические стандарты и правила, разработанные городом для своей жилой застройки, то есть ровно те же стандарты и правила, что и к любому несубсидируемому зданию поблизости. Если политика сообщества состоит в улучшении или изменении жилищных стандартов для повышения уровня безопасности, санитарии, удобства или уличного дизайна, то объектом этой политики должно быть все сообщество, а не какая-либо его часть, произвольно выбранная на роль подопытных кроликов.

Если владелец здания с гарантированной квартплатой пожелает занять под торговые или иные не связанные с проживанием нужды первый этаж, или подвал, или и то и другое, то затраты на это пространство просто не будут включены в гарантию квартплаты или финансирования. Как его расходы, так и его доходы от этой демонстраций здоровой коммерческой жизни должны лежать за пределами его соглашений с БЖС.

Поскольку субсидируемое строительство такого рода не потребует приобретения и расчистки больших участков, сооружение зданий с гарантированной квартплатой в большинстве случаев не потребует принудительного отчуждения земли государством. Приобретение участков на территориях, признанных подходящими, может, как правило, осуществляться так же, как при сделках для частного строительства: главный вопрос — кто готов продать землю и за какую цену. Разумеется, стоимость участка будет включена в общие расходы, но надо помнить, что при такой системе мы избавляемся от затрат на широкомасштабную расчистку, которую мы сегодня считаем необходимым субсидировать.

В случаях, когда право на принудительное отчуждение все же придётся использовать, платить надо будет полную, реальную цену, включающую в себя такие вещи, как стоимость досрочно прекращённой деловой аренды, как полная и реальная стоимость переезда и перемещения бизнеса, — точно так же, как это делается при частных продажах, когда от арендаторов предприятий не приходится ожидать самоубийственного участия в субсидировании чужого проекта[54].

Платить, а не брать с людей нечестные недобровольные субсидии нужно для того, чтобы избежать ненужного уничтожения городского разнообразия. Честная оплата, с одной стороны, давала бы реальную возможность бизнесам, вынужденным покинуть своё место, продолжать жизнь на новом месте (предпочтительно в той же городской округе), с другой — осуществляла бы автоматическую селекцию. Такая селекция, способствующая сохранению всего стоящего, напрочь отсутствует в нынешней тактике городской реконструкции, и это один из признаков фантастической расточительности этой тактики в отношении экономического достояния городов. Принцип гарантированной квартплаты нацелен на то, чтобы опираться на любой уже существующий успех или потенциал успеха.

Кроме того, поскольку этот метод не предполагает широкомасштабной расчистки и перестройки, в программе могло бы участвовать огромное количество строительных фирм и владельцев, исчисляемое тысячами. Горько и смешно, когда наши крупнейшие города многоликие, полнокровные, постоянно меняющиеся, должны зависеть в отношении своей реконструкции от горстки учреждений и колоссальных строительных баронов. Владельцы многоквартирных зданий с гарантированной квартплатой должны иметь возможность, если им захочется, самим жить в этих зданиях, как если бы они были квартиросъёмщиками, и это, как всякое присутствие хозяина на месте, было бы здоровым явлением. Этого ни в коем случае не надо требовать, но это можно поощрять, поощряя подобное участие в строительной программе или, что более реалистично, не препятствуя продаже жилья застройщиками таким будущим владельцам.

Если бы мы взяли на вооружение такую тактику строительства зданий с гарантированной квартплатой, как мы могли бы её использовать?

Я уже упомянула о двух условиях, выполнения которых нужно было бы потребовать от владельца в обмен на даваемые ему гарантии: чтобы здание было построено на указанной территории, а иногда и на указанном месте внутри неё; и в большинстве случаев, чтобы жильцы выбирались из числа претендентов, живущих на определённом участке, или на определённой улице, или в определённой группе зданий.

Накладывая на застройщиков эти два простых условия, мы сможем осознанно добиваться тех или иных целей, зависящих от конкретных проблем конкретной городской территории.

Мы сможем, например, стимулировать новое строительство на участках, занесённых на данный момент в «чёрные списки», где нехватка новых зданий становится критической, и при этом удерживать жителей внутри этих участков.

Мы сможем сознательно увеличивать число жилых единиц на участках, где это необходимо, и в то же время уменьшать скученность в расположенных поблизости более старых зданиях (это, по крайней мере, даст практический способ понижать плотность заполнения жилья до установленных законами значений).